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Wichtige WEG-Gerichtsurteile.

Instandhaltung, ja!
Nicht aber Verbesserung und Modernisierung der Mietsache.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat entschieden, dass ein Vermieter nur zur Instandhaltung, nicht aber zur Verbesserung und Modernisierung der Mietsache verpflichtet ist.
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Beschluss unter dem Vorbehalt nachträglicher Änderung ist unzulässig!

Wenn die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung geprüft wurde, fasst die Eigentümergemeinschaft einen mehrheitlichen Beschluss, mit dem sie die Abrechnung genehmigt. In der Praxis kommt es häufig vor, dass Eigentümer einzelne Punkte der Abrechnung noch geklärt werden müssen.
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BGH: Verwalter muss Verwaltungs- Objektunterlagen
nicht als Kopien versenden.

Ein Wohnungseigentümer hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dieses Recht geht jedoch nicht so weit, dass er vom Verwalter die Zusendung von Kopien verlangen kann, hat der BGH. (BGH, Urteil v. 11.02.11, Az. V ZR 66/10).
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Kein Stimmrecht für Eigentümer,
... wenn sie mittelbar über ein Vorgehen gegen sich selbst entscheiden.

Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht stimmberechtigt, wenn es in dem Beschluss um die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn geht. Soll über einen Rechtsstreit gegen mehrere Wohnungseigentümer abgestimmt werden, sind sämtliche Betroffenen von der Abstimmung ausgeschlossen.
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Kurzzeitig aktive Videoüberwachung darf Wohnungseigentümer fordern.

Im Frühjahr 2011 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein Wohnungseigentümer die Installation einer Videokamera fordern kann, wenn diese nur kurz aktiviert wird und die Bilder nur in die betroffene Wohnung übertragen werden.
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Zustimmung des Verwalters?
Auch bei Übertragung eines Miteigentumsanteils eventuell erforderlich.

Wenn für die Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, gilt dass auch für die Übertragung eines Miteigentumsanteils, stellten Berliner Richter Anfang März 2011 fest.
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Blankettanfechtung ist nicht mehr zulässig!

Wenn sämtliche Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft im Wege einer eine so genannten Blankettanfechtung angefochten werden, muss der klagende Wohnungseigentümer im Falle einer Klagerücknahme alle Verfahrenskosten tragen. So entschied das Landgericht Hamburg im August 2010. In einer Eigentümerversammlung wurden zahlreiche Beschlüsse gefasst. Einer der Eigentümer reichte eine vorsorgliche fristwahrende Anfechtungsklage gegen alle gefassten Beschlüsse ein.
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Hausverwalter ist nicht zur Beseitigung
von störenden Materialien verpflichtet.

Zwar kann eine Ordnungsbehörde einen Hausverwalter gleichsam als Störer dazu auffordern einen rechtswidrigen Zustand in einer Tiefgarage zu beseitigen. Der Verwalter ist aber nicht dazu verpflichtet, ordnungswidrig gelagerte Materialien von einzelnen Stellplätzen zu entfernen. So entschied abschließend das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen am 28. Januar 2011.
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Verzug mit Hausgeldzahlung:
Ausschluss von Eigentümerversammlung und Entzug des Stimmrechts ist rechtswidrig.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deshalb nicht von einer Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Auch das Stimmrecht darf ihm nicht aus diesem Grund entzogen werden, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2010. Ein Wohnungseigentümer war mit seinen Hausgeldzahlungen mehr als einen Monat im Rückstand. Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die anderen anwesenden Wohnungseigentümer, den säumigen Eigentümer von der Versammlung auszuschließen. Außerdem wurde ihm per Beschluss das Stimmrecht entzogen.
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Säumiger Wohnungseigentümer:
Eigentümergemeinschaft darf Strom abstellen.

Ist ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung seines Hausgelds in Verzug, darf ihm die Eigentümergemeinschaft die Stromversorgung abstellen. So entschied das Landgericht München im November 2011. Zuvor hatte eine Eigentümergemeinschaft auf einer Versammlung den Beschluss gefasst, gegen einen Wohnungseigentümer, der seit Monaten mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug war, eine Versorgungssperre zu verhängen. Hiervon sollte auch die Stromzufuhr zu der Eigentumswohnung betroffen sein. Den Strom bezog der betroffene Eigentümer jedoch selbst vom Stromversorger und zahlte auch an diesen direkt.
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Beschluss zugestimmt?
Eigentümer verliert Anfechtungsbefugnis!

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) stellt fest, dass ein Wohnungseigentümer nicht später einen Beschluss anfechten darf, wenn er diesem in der Eigentümerversammlung zugestimmt hat. Zuvor hatte ein Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung seine Zustimmung zu einem zur Abstimmung vorgelegten Beschlussthema erklärt und anschließend erst seinen Widerspruch zu Protokoll gegeben.
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Vorsicht vor "vorgeschobenen" Untermietern!

Ein Vermieter betrieb aus einem rechtskräftigen Urteil die Räumungsvollstreckung gegen seinen Mieter. Als der Gerichtsvollzieher räumen wollte, hielt sich dort eine dem Vermieter bis dahin unbekannte Person auf, die sich als Untermieter bezeichnete und sich gegen die Räumungsvollstreckung zur Wehr setzte. Es war offensichtlich, dass es lediglich um einen Versuch des Mieters ging, die Räumungsvollstreckung auf diese Art und Weise zu vereiteln. Anerkannt ist, dass aus einem auf dem Mieter lautenden Räumungstitel gegen einen Dritten vollstreckt werden kann, wenn dieser lediglich Besitzdiener (z.B. Angestellter des Mieters) oder bloßer Mitbenutzer (z.B. minderjähriges Kind) ist.
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Unklare und mehrdeutige Eigentümerbeschlüsse sind
auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären!

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.
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Der Hausverwalter darf rückständige Mieten seit dem 01.07.2008 nicht mehr im Namen des Vermieters einklagen. Ersatzweise darf er diese Mietforderungen aber auch nicht im eigenen Namen einklagen.

Im Hausverwaltervertrag heißt es, dass der Verwalter u. a. berechtigt ist, rückständige Mieten “gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Der beauftragte Hausverwalter klagt dementsprechend offene Mieten ein. Er erhebt die Klage im eigenen Namen und verlangt Zahlung an den Vermieter.
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Muss sich der WEG-Verwalter eine AGB-rechtliche Inhaltskontrolle des Verwaltervertrags gefallen lassen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Verbraucher zu qualifizieren und kann aus diesem Grunde die verbraucherschützenden Vorschriften des BGB - insbesondere die Inhaltskontrolle für Musterverträge - in Anspruch nehmen.
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Kosten der Balkonsanierung können dem Sondereigentümer allein auferlegt werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann seit der WEG-Novelle per Beschluss Instandhaltungskosten am Balkon dem nutzenden Eigentümer auferlegen. Diese Befugnis besteht sogar dann, wenn die Teilungserklärung grundsätzlich eine andere Kostenverteilung vorsieht.
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Schluss mit dem Zitterbeschluss

Am 20.09.2000 hat der BGH (V ZB 58/99) einen Beschluss gefasst, der eine langjährige Praxis im Wohnungseigentumsrecht für unzulässig erklärt, nämlich die fast uneingeschränkte Regelung von Angelegenheiten durch Mehrheitsbeschlüsse.
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Hinweise auf Mängel beim Wohnungsverkauf

In einem Kaufvertrag hatten die Parteien festgelegt, dass der Verkäufer für Mängel der Eigentumswohnung nicht haftet. Gleichwohl entschied das LG München I (26 O 12901/02), dass der Verkäufer darauf hätte hinweisen müssen, dass in der Wohnung fast zwei Jahre lang Schimmelbefall aufgetreten sei. Dieses Verschweigen wertet das Gericht als Arglist und gibt den Käufern Recht, die den Kaufvertrag deswegen angefochten hatten.
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Aufrechnung gegen Hausgeldzahlungen

Die üblichen Hausgeldzahlungen nach § 16 Abs. 2 WEG kann ein Wohnungseigentümer nur dann mit Gegenforderungen aufrechnen, wenn diese anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind oder auf eigener Notgeschäftsführung beruhen. Das Bayerische OLG hatte am 09. Juni 2004 (2 ZBR 032/04) über die Aufrechnung eines Wohnungseigentümers zu entscheiden, der wegen der Höhe der Hausmeisterkosten im Streit mit der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft lag. Da die Forderung des Wohnungseigentümers streitig sei, dürfe dieser das mehrheitlich beschlossene Hausgeld nicht verrechnen, sagen die Richter.

Wanddurchbruch kein Nachteil

Der Durchbruch durch eine tragende Wand zwischen zwei eigenständigen Wohnungen berührt zwar das gemeinschaftliche Eigentum und ist generell eine bauliche Veränderung. Wenn aber weder der Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird, noch die Statik des Gebäudes oder die Brandsicherheit gefährdet werden, liegt kein gravierender Nachteil vor, weswegen auch keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist. Dem stehe auch nicht das übliche Abgeschlossenheitserfordernis von Wohnungen entgegen. BayObLG, Beschluss v. 14.02.2002, Az.: 2 ZBR 187/01

Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste

Der Gemeinschaftsbeschluss, die Eigentümer dürften nicht an Kur- oder Feriengäste vermieten, ist für nichtig erklärt worden. Die Bedingung, dass das Gebot zur schonenden und pfleglichen Behandlung des Gemeinschaftseigentums vom Vermieter gewährleistet ist, hält das OLG Celle hier jedoch für gegeben (4 W 176/04).

Zweckwidrige Nutzung bei Wohnungseigentum

Nutzt ein Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage seine Räume entgegen der Teilungserklärung – hier eine Ferienwohnung als Seminarraum – so können andere Eigentümer gegen die zweckwidrige Nutzung gerichtlich vorgehen und verlangen, dass der ursprüngliche Zweck wieder hergestellt wird. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist dafür nicht erforderlich, urteilt das Bayerische OLG (2 ZBR 240/04).

Sattelitenschüssel

Wurde auf einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen, oder war es langjähriger Gebrauch, dass neben der Gemeinschaftsantenne keine zusätzlichen Sattelitenschüsseln installiert werden dürfen, bzw. wieder demontiert werden müssen, so muss ein ausländischer Mieter einer Eigentumswohnung auf Fernsehsender aus seinem Heimatland verzichten. Er kann jedoch gegebenenfalls Schadenersatz vom Vermieter verlangen, sagt das OLG Köln (16 Wx 207/04).

Abberufung eines Verwalters wegen Abrechnungsfehlern

Hält ein WEG-Verwalter, wegen Unkenntnis oder mangelnder Bereitschaft, nicht die in der Rechtsprechung und im Schrifttum anerkannten Methoden ein, ist das ein wichtiger Grund zur Abberufung und folgender Vertragskündigung. Auch nach mehreren gescheiterten Abrechnungsversuchen ist es einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zumutbar, auf weitere ausgebesserte Abrechnungen zu warten, urteilt das OLG Düsseldorf (12.07.2005 – I-3 Wx 46/05).

Substraktionsmethode in Eigentümerversammlungen

Das Ergebnis einer Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung wird vom Versammlungsleiter festgestellt, es sei denn, dass es entgegenstehende Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung gibt. Dabei hat sich die so genannte Substraktionsmethode durchgesetzt. Zunächst werden die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden nicht gesondert berücksichtigt. Das Bayerische OLG hat diese Verfahrensweise unter Bezugnahme auf ein Urteil des BGH's am 10.11.2004 bestätigt (2 ZBR 109/04).

Kompetenzüberschreitung durch Verwalter

Das Anziehen von Beiratsaufgaben stellt keinen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages dar. Für die Kündigung des Verwaltervertrages gilt nicht die kurze Frist nach § 626 BGB, vielmehr muss die Erklärung „binnen angemessener Frist“ erfolgen, urteilt das Hanseatische OLG Hamburg am 15.08.2005 (2 Wx 22/99).

Keine eigenmächtige Rechtsverteidigung des Verwalters

Ein Verwalter hat eine Antragsschrift zugestellt bekommen, in der ein Eigentümer die Eigentümergemeinschaft wegen einer Instandsetzungsmaßnahme verklagt hatte. Der Verwalter führte daraufhin, ohne zuvor die Eigentümer zu unterrichten, das gerichtliche Verfahren durch. Da das Verfahren für die Eigentümergemeinschaft verloren ging, verlangte diese daraufhin die Kosten vom Verwalter zurück (Schadenersatz).
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Haushaltsnahe Dienstleistungen in einer WEG auch für den einzelnen Eigentümer oder dessen Mieter steuerlich absetzbar

Anteilige Kosten, z.B. für Hausreinigung oder Gartenpflege, die nicht vom Einzeleigentümer sondern von der Gemeinschaft veranlasst sind, sind schon deshalb steuerlich absetzbar, weil dies sonst zu einer Ungleichbehandlung gegenüber dem Eigentümer eines Einfamilienhauses führen würde, der regelmäßig solche Kosten absetzen kann.
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Zurückbehalt der Mietkaution bei zu erwartender Betriebskostennachzahlung

Zu Beginn eines Mietverhältnisses leistet der Mieter in der Regel eine Mietkaution. Diese ist nach Vertragsbeendigung zurückzugeben, sobald der Vermieter sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall endete das Mietverhältnis zum 30.06.2003. Am 01.03.2004 rechnete der Vermieter die geleistete Kaution nebst Zinsen ab und hielt einen Teilbetrag wegen einer zu erwartenden Betriebskostennachzahlung für das Vorjahr zurück.
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Wer zu spät zahlt, den bestraft der Vermieter

Trotz Regelung im Mietvertrag, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten ist, kommt es oft aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten vor, dass der Mieter zur pünktlichen Zahlung nicht in der Lage ist. Nicht selten bietet diese unpünktliche Entrichtung des geschuldeten Mietzins, Anlass für eine Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter.
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Mehr Rechte für Miteigentümer

Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern kann einen Störenfried in ihren Reihen zum Verkauf seiner Eigentumswohnung zwingen. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied in einem Grundsatzurteil, dass fortlaufende Pflichtverletzungen wie etwa unpünktliche Zahlungen eine Entziehung rechtfertigen können. Voraussetzung ist jedoch eine Abmahnung. Erst dann kann ein Verkauf der Wohnung an die Gemeinschaft gerichtlich durchgesetzt werden.
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